คำสั่งคณะกรรมการธนาคารสงเคราะห์
ที่ 1/2560
เรื่อง นโยบายการประเมินราคา (Appraisal Policy)

—————————————————-

                                อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติธนาคารอาคารสงเคราะห์ พ.ศ.2496

แก้ไขเพิ่มเติม โดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 317 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515  ประกอบกับคณะกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ในการประชุมครั้งที่ 15/2559 วันที่ 22 ธันวาคม 2559 มีมติเห็นชอบนโยบายการประเมินราคา (Appraisal Policy) เพื่อใช้เป็นหลักในการดำเนินงานด้านการประเมินราคาและเป็นกรอบการดำเนินงาน (Framework)  ที่ใช้ในแนวทางในการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการปฏิบัติงานด้านการประเมินราคาที่ครอบคลุมถึงการนำไปใช้ปฏิบัติงานประจำวันของผู้ปฏิบัติงานและผู้เกี่ยวข้องโดยนโยบายการประเมินราคาของธนาคารยึดกรอบแนวทางตามแนวนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง การประเมินราคาหลักประกันแลอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ประกอบกับแนวทางการพิจารณาเกี่ยวกับระบบการประเมินราคาที่ดีของสถาบันการเงินเฉพาะกิจโดยนโยบายการประเมินราคา (Appraisal Policy) มีรายละเอียดดังนี้

  1. บนนำ

กระบวนงานประเมินราคา มีส่วนเกี่ยวข้องกับกระบวนงานต่างๆ ที่สำคัญของธนาคารโดยดำเนิน

งานด้านด้านต่างๆของธนาคารใช้ข้อมูลการประเมินราคาเพื่อประกอบการดำเนินงานในแต่ละส่วนธุรกิจของธนาคาร อาทิ การให้สินเชื่อ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ การบังคับคดี การขาย และ/หรือ ให้สินเชื่อกับลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์รอการขาย (NPA) รวมถึงการประเมินราคาหลักประกันในการสำรองหนี้ของธนาคารเป็นต้น ซึ่งในการดำเนินงานที่ผ่านมา ธนาคารยึดแนวทางตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เกี่ยวข้องกับแนวนโยบายการประเมินราคาหลักประกันแลอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงิน ถึงแม้ว่าประกาศดังกล่าวไม่ได้รวมถึงสถาบันงานเงินเฉพาะกิจ (SFls) ก็ตาม โดยที่ในการดำเนินงานของธนาคารในด้านการกำกับดูแลงานประเมินราคาของธนาคารมีคณะกรรมการต่างๆ และฝ่าย/สำนักที่เกี่ยวข้อง  ซึ่งมีหน้าที่เกี่ยวข้องด้านการประเมินราคา ได้แก่

(1)           คณะกรรมการกำกับดูแลบริษัทประเมิน มีหน้าที่ในการกำหนดหลักเกณฑ์ในการกำกับดูแลบริษัทประเมิน  ควบคุมกำกับดูแลการปฏิบัติงานของบริษัทประเมิน และกำกับดูแลให้มีการตรวจสอบคุณภาพงาน ปรบปรุง แก้ไขพัฒนางานประเมินราคา การพิจารณาคัดเลือก และต่ออายุสัญญาจ้างบริษัทประเมินราคา รวมถึงการพิจารณาโทษและค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจากากรประเมินราคา

(2)           คณะกรรมการกำกับราคาประเมินหลักประกัน มรหน้าที่ในการพิจารณากำหนดหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาหลักประกัน ตลอดจนการควบคุมกำกับดูแลให้เป็นไปตามเกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทยและกระทรวงการคลัง รวมถึงการดำเนินการอื่นตามความจำเป็นเพื่อการควบคุมและกำกับราคาประเมินหลักประกันของธนาคาร

(3)             ฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์ และฝ่าย/สำนักที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมีหน้าที่ในการปฏิบัติงานด้านการประเมินราคาหรือการรับรองราคา มีหน้าที่ในการปฏิบัติงานและควบคุมกำกับดูแลการดำเนินงานดานการประเมินราคาให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ แนวทางการปฏิบัติงาน และขอบเขตหน้าที่กำหนดรวมถึงงานประสาน ติดตาม แก้ไข และสนับสนุนในส่วนที่เกี่ยวข้องให้บรรลุตามนโยบาย วัตถุประสงค์และเป้าหมายในการดำเนินงานของธนาคาร

ในปี พ.ศ. 2559  ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศแนวนโยบายแห่งประเทศไทยสำหรับสถาบันการเงินเฉพาะกิจ เรื่อง การประเมินราคาหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ โดยวัตถุประสงค์เพื่อให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจใช้ถือปฏิบัติในกรณีที่สถาบันการเงินเฉพาะกิจ จะนำมูลค่าหลักประกันดังกล่าวมาหักออกจากราคาตามบัญชีของสินทรัพย์ในการคำนวณการกันเงินสำรองของสินทรัพย์ ตามหลักเกณฑ์การจัดชั้นและการกันเงินสำรองของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ รวมทั้งเพื่อให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจให้ความสำคัญกับกระบวนการประเมินราคาหลักประกันต่างๆ โดยมุ่งหวังให้มูลค่าหลักประกันของสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่ใช้ในการคำนวณการกันเงินสำรองสามารถสะท้อนกระแสเงินสดครับที่แท้จริงสดรับที่แท้จริง ซึ่งคาดว่าจะได้รับคืนในปัจจุบัน นอกจากนั้น เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจสะท้อนตามภาวะตลาดที่เป็นปัจจุบันและอาจใช้เป็นแนวนโยบายการประเมินราคาหลักประกัน เพื่อประโยชน์ในการพิจารณาให้สินเชื่อของสถาบันการเงินเฉพาะกิจได้

ดังนั้น เพื่อให้ธนาคารมีแนวนโยบายการประเมินราคาที่เป็นหลักในการดำเนินงานด้านการประเมินราคา รวมถึงการกำกับดูแลงานประเมินราคาของธนาคาร และเป็นกรอบการดำเนินงาน (Framework) ที่ใช้เป็นแนวทางในการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีปฏิบัติงานด้านการประเมินราคา โดยครอบคลุมถึงการนำไปใช้ปฏิบัติงานประจำวันของผู้ปฏิบัติงานและผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งได้พิจารณาถึงความเสี่ยง จุดควบคุมและแนวทางป้องกันความเสี่ยงที่ธนาคารยอมรับได้ เพื่อให้ธนาคารสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างเหมาะสมบรรลุวัตถุประสงค์ในการสร้างผลกำไร การขยายตัวด้านสินเชื่อ พร้อมทั้งเป็นการยกระดับมาตรฐานการปฏิบัติงานให้สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของทางการและหลักเกณฑ์ของทางการและหลักปฏิบัติตามมาตรฐานวิชาชีพ ได้แก่ แนวนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง การประเมินราคาหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจาการชำระหนี้ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ และมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยซึ่งออกโดยสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ นโยบายการประเมินราคา ของธนาคารจะมีการปรับปรุงให้สอดคล้องกับแนวนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมถึงภาวการณ์ที่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตด้วย

นโยบายการประเมินราคาจะเผยแพร่ให้กับพนักงานของธนาคารและผู้ปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้พนักงานและผู้ปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้องได้ศึกษาทำความข้าใจอย่างถ่องแท้ โดยกำหนดให้เป็นความรับผิดชอบของพนักงานและปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้อง ในการปฏิบัติงานให้เป็นไปตามนโยบายประเมินราคาอย่างถูกต้อง เคร่งครัด เพื่อรักษาคุณภาพงานประเมินราคาที่มีส่วนสำคัญในการดำเนินงานของธนาคารสามารถจัดการความเสี่ยง ลดโอกาสที่จะทำให้เกิดผลกระทบกับการดำเนินงานของธนาคาร และสนับสนุนการเติบโตของสินเชื่อได้อย่างมั่นคง พร้องทั้งสามารถบริหารจัดการหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้และอสังหาริมทรัพย์รอการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

  1. คำอธิบายความ

2.1          “ การประเมินราคา” หมายความว่า การแสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันในการพิจารณาให้สินเชื่อหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆ ในการดำเนินงานของธนาคารหรือมูลค่าตลาดของ

อสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อมาจากการขายทอดตลาดโดยได้ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการประเมินที่เหมาะสม เพื่อประมาณการราคาของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันหรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่ควรจะสามารถซื้อขายได้ในตลาดโดยเปิดเผย และได้พิจารณาถึงลักษณะของสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์และสภาวะตลาด ทั้งนี้ การประเมินราคาจะต้องจัดทำเป็นรายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งอาจกระทำโดยผู้ประเมินราคาภายนอกหรือผู้ประเมินราคาภายในของธนาคาร ตามที่กำหนดในนโยบายฉบับนี้

2.2          “มูลค่าตลาด” หมายความว่า มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่าเป็นราคาของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน หรืออสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาดที่สามารถใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ ประเมินราคา ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายสินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงใจซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ในสินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ได้มูลค่าตลาดโดยทั่วไปจะไม่คำนึงถึงต้นทุน หรือค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขาย หรือค่าธรรมเนียม หรือภาษีใดๆ

2.3          “ผู้ประเมินราคาภายนอก” หมายความว่า บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจให้บริการประเมินราคาสินทรัพย์ ที่มีคุณสมบัติและประสบการณ์ทางวิชาชีพอันเหมาะสมตามมาตรฐานและหลักเกณฑ์ที่กำหนดจากสมาคมวิชาชีพ และ/หรือ หน่วยงานรัฐที่กำกับดูแลผู้ประเมินซึ่งโดยทั่วไปมีหน้าที่ให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของสินทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขข้อจำกัดและสถานการณ์ของตลาดสินทรัพย์ ณ เวลานั้น โดยเป็นผู้ประเมินราคาที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับธนาคาร และเป็นผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ และ/หรือเป็นผู้ประเมินราคาที่ได้รับความเห็นชอบจากธนาคารแห่งประเทศไทย และไม่เป็นผู้ที่เคยถูกประกาศยกเลิกรายชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นชอบให้เป็นผู้ชำนาญการประเมินราคาทรัพย์สินของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ

  1. นโยบายการประเมินราคา

3.1          วัตถุประสงค์

นโยบายการประเมินราคานี้ใช้สำหรับ

(1)           การประเมินราคาหลักประกันเพื่อประกอบการพิจารณาให้สินเชื่อการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ การบังคับคดี รวมถึงการประเมินราคาอื่นๆ ที่ก่อภาระผูกพันกับธนาคารแห่งประเทศไทยการจัดชั้นและการ

(2)           การประเมินราคาหลักประกันเพื่อการตั้งสำรองหนี้และการประเมินราคาอื่นๆที่เกี่ยวข้องในการตั้งสำรองหนี้สำหรับสินทรัพย์จัดชั้นทุกประเภทตามประกาศธนาคารว่าด้วย หลักเกณฑ์การจัดชั้นเงินและการกันเงินสำรองของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ เพื่อนำมูลค่าของหลักประกันมาใช้ในการคำนวณการกันเงินสำรองสำหรับสินทรัพย์จัดชั้นทุกประเภท

(3)           การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด

(4)           การประเมินราคาหลักประกันเพื่อการคำนวณส่วนสูญเสียที่เกิดขึ้นจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่มีปัญหา หากเลือกใช้การคำนวณราคาตามบัญชีใหม่ของลูกหนี้ โดยใช้มูลค่ายุติธรรมของหลักประกัน

3.2          การกำหนดนโยบายและวิธีปฏิบัติ

(1)           ธนาคารกำหนดนโยบายการประเมินราคา เพื่อใช้เป็นกรอบแนวทางในการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีปฏิบัติงานสำหรับกระบวนงานด้านการประเมินราคาสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกันในการให้กู้ยืมหรือให้สินเชื่อ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ การบังคับคดี การตั้งสำรองหนี้และอื่นๆที่เกี่ยวข้องในการตั้งสำรองหนี้ และอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดซึ่งรวมถึงการกำหนดหลักเกณฑ์ในการตรวจสอบ กำกับ ดูแลงานประเมินราคาให้เป็นไปตามแนวนโยบายการประเมินราคา โดยให้ฝ่ายจัดการเป็นผู้กำหนดวิธีปฏิบัติงานให้เป็นไปตามนโยบายการประเมินราคา

(2)           ฝ่ายการประเมินราคาหลักทรัพย์มีหน้าที่ในการนำเสนอนโยบายการประเมินราคา ตามข้อ (1) จากคณะกรรมการธนาคารเพื่อให้ความเห็นชอบ

(3)           ในกรณีที่ใช้บริการของผู้ประเมินราคาภายนอก ผู้บริหาร พนักงานและผู้ปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้อง มีหน้าที่ต้องรับผิดชอบและใช้ความระมัดระวังรอบคอบในการใช้ข้อมูลดังกล่าว

(4)           นโยบายการประเมินราคา ธนาคารเผยแพร่ให้ผู้บริหาร พนักงานและผู้ปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้องทราบและถือปฏิบัติโดยเคร่งครัด

(5)           ธนาคารเปิดเผยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ ที่ได้จากการประเมินราคา โดยได้จำแนกว่าเป็นราคาที่ประเมินโดยผู้ประเมินราคาภายนอกหรือผู้ประเมินราคาภายใน ในหมายเหตุประกอบงบการเงินของธนาคาร ทั้งนี้ ให้อ้างอิงแนวทางตามข้อกำหนดของประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย ว่าด้วย การจัดทำและการประกาศงบการเงินของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ

(6)           การพิจารณาทบทวนนโยบายการประเมินราคา กำหนดให้ฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์มีหน้าที่ในการพิจารณาทบทวนนโยบายการประเมินราคาเป็นประจำอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง โดยนำเสนอคณะกรรมการธนาคารเพื่อให้ความเห็นชอบ หากผลการทบทวนไม่มีการปรับเปลี่ยนนโยบายจะแจ้งคณะกรรมการธนาคารเพื่อทราบ

3.3          คุณสมบัติของผู้ประเมินราคา

ธนาคารกำหนดคุณสมบัติของบริษัทประเมินราคาและผู้ประเมินราคาภายนอกในหลักเกณฑ์การกำกับดูแลบริษัทประเมินของธนาคาร ซึ่งบริษัทประเมินราคาที่เข้ารับงานกับธนาคารต้องผ่านคุณสมบัติในการคัดเลือกตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด โดยมีการทำสัญญาจ้างกับธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษรและมีการขึ้นทะเบียนรายชื่อบริษัทประเมินราคาและบัญชีรายชื่อผู้ประเมินราคาภายนอกของบริษัทประเมินเพื่อให้ผู้บริหาร พนักงาน และผู้ที่เกี่ยวข้องสามารถใช้ประกอบการควบคุม กำกับ ดูแลการปฏิบัติงานของบริษัทประเมินและผู้ประเมินราคาภายนอกได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งมีการปรับปรุงรายชื่อให้เป็นปัจจุบันอย่างสม่ำเสมอ

3.4        เกณฑ์การเลือกใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือภายนอก

ธนาคารกำหนดหลักเกณฑ์การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือภายนอกซึ่งได้พิจารณาตามแนวทางการพิจารณาเกี่ยวกับระบบการประเมินราคาที่ดีของสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่กำหนดไว้ในแนวนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่อง แนวนโยบายการประเมินราคาหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ตามตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก วิธีการประเมินราคา และความถี่ในการประเมินราคา ทั้งนี้ หากมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ที่กำหนดเดิม ธนาคารจะยื่นขอความเห็นชอบต่อธนาคารแห่งประเทศไทยก่อนดำเนินการ

3.5        มาตรฐานการประเมินราคา

การประเมินราคาที่กระทำโดยผู้ประเมินราคาภายนอกและผู้ประเมินราคาภายในของธนาคาร ผู้ประเมินราคาจะต้องถือปฏิบัติ ดังนี้

(1)           ถือปฏิบัติตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ ว่าด้วย การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ประกาศใช้ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์ที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในวงการวิชาชีพการประเมินราคาสินทรัพย์

(2)           รายงานการประเมินราคาต้องมีข้อมูลและการวิเคราะห์ที่ชัดเจนและเพียงพอต่อการตัดสินใจกำหนดราคา ทั้งนี้ รายงานการประเมินราคาดังกล่าวต้องลงลายมือชื่อโดยผู้ประเมินราคาภายนอกหรือผู้ประเมินราคาภายในของธนาคาร ตามแต่กรณี

ทั้งนี้ หากธนาคารมีมาตรฐานการประเมินราคาแตกต่างไปจากที่กำหนดธนาคารจะยื่นขอความเห็นชอบต่อธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นรายกรณี

3.6        แนวทางการประเมิน

(1)           การประเมินราคาหลักประกัน เพื่อพิจารณาการให้สินเชื่อ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ การบังคับคดี หรือ เมื่อก่อภาระผูกพันต่างๆ กับธนาคาร ให้มีการประเมินราคาตามวัตถุประสงค์การใช้งานโดยพิจารณาวิธีประเมินราคา ตามตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก วิธีการประเมินราคา และความถี่ในการประเมินราคา

(2)        การประเมินราคาหลักประกัน สำหรับสินทรัพย์จัดชั้นปกติสินทรัพย์จัดชั้นกล่าวถึงเป็นพิเศษ สินทรัพย์จัดชั้นต่ำกว่ามาตรฐาน สินทรัพย์จัดชั้นสงสัย และสินทรัพย์จัดชั้นสงสัยจะสูญ เพื่อประกอบการตั้งสำรองหนี้ ให้มีการประเมินราคาโดยกำหนดความถี่ในการประเมินราคาและวิธีประเมินราคา ตามตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก วิธีการประเมินราคา และความถี่ในการประเมินราคา

กรณีการประเมินราคาหลักประกันเพื่อการตั้งสำรองหนี้ธนาคารพัฒนา Model ทางสถิติเพื่อใช้ในการคำนวณหาราคากลางจากระบบฐานข้อมูลสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ที่จัดเก็บรายละเอียดข้อมูลหลักประกันที่เคยประเมินราคาไว้ โดยนำราคากลางที่ได้มาแทนค่าราคาประเมินหลักประกันในการตั้งสำรองหนี้ทดแทนการส่งประเมินราคาจริง และธนาคารมีการทดสอบความน่าเชื่อถือของ Model ที่ใช้ในการคำนวณหาราคากลาง เพื่อนำไปพัฒนาปรับปรุงแนวทางการดำเนินการให้เป็นที่ยอมรับของผู้ที่มีหน้าที่กำกับควบคุมทั้งภายในและหน่วยงานภายนอก อาทิ กระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นต้น ซึ่งธนาคารได้แจ้งแนวทางดังกล่าวให้กระทรวงการคลังรับทราบแล้ว ไม่ขัดข้อง และอยู่ระหว่างการนำเสนอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยพิจารณาให้ความเห็นชอบ ทั้งนี้ ธนาคารใช้ราคากลางที่คำนวณได้จากระบบฐานข้อมูลสารสนเทศภูมิศาสตร์(GIS) เฉพาะหลักประกันที่มีการประเมินราคาครั้งล่าสุดเกินระยะเวลาตามความถี่ในการประเมินราคาที่กำหนด ในขณะที่มีการคำนวณการกันสำรองหนี้ของธนาคาร

(3)           การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ให้พิจารณาวิธีประเมินราคาและความถี่ในการประเมินราคาหลักประกันตามตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก วิธีประเมินราคา และความถี่ในการประเมินราคา

(4)           การประเมินราคาเพื่อพิจารณาการด้อยค่าหรือมูลค่าที่ลดลงของสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน ให้มีการประเมินราคาตามวัตถุประสงค์ในการใช้งาน โดยพิจารณาวิธีการประเมินราคาตามตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก วิธีการประมินราคา และความถี่ในการประเมินราคา
(5)           งานตรวจสอบและประเมินราคาต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบและการประเมินคุณภาพงานและบริษัทประเมินภายนอก อาทิ งานทบทวนราคา งานสุ่มตัวอย่าง งานตรวจสอบ ความเหมาะสมของราคาประเมินของบริษัทประเมินภายนอกในเบื้องต้น งานประเมินราคาเพื่อพิจารณาค่าเสียหายที่เกิดจากข้อบกพร่องของบริษัทประเมิน งานประเมินราคาที่เกี่ยวข้องกับสวัสดิการพนักงาน รวมถึงงานประเมินราคาอื่นๆ ซึ่งตามระเบียบปฏิบัติงานกำหนดให้ประเมินราคาโดยผู้ประเมินราคาภายใน ดำเนินการตรวจสอบและ/หรือประเมินราคาตามวัตถุประสงค์ในการใช้งาน โดยพิจารณาวิธีประเมินราคา ตามตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก วิธีการประเมินราคาและความถี่ในการประเมินราคา

3.7        ความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคา

(1)           ความเป็นอิสระของผู้ประเมินราคาภายใน ธนาคารแบ่งแยกหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ที่มีอำนาจในการอนุมัติการให้สินเชื่อแยกออกจากผู้ที่มีหน้าที่ในการประเมินราคาหลักประกันหรือมีอำนาจในการอนุมัติรับหลักประกัน โดยผู้ประเมินราคาภายในต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการให้สินเชื่อการลงทุน และการเรียกชำระหนี้ รวมทั้งไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับลูกหนี้ หลักประกันและอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ หรือซื้อจากการขายทอดตลาด

(2)           การประเมินราคาโดยผู้ประเมินราคาภายนอก ผู้ประเมินราคาต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมกับธนาคาร ลูกหนี้ หลักประกัน และอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาด และต้องเป็นบริษัทประเมินที่ผ่านการคัดเลือกและทำสัญญารับงานกับธนาคารตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

3.8        การรับรองราคาประเมิน

(1)           การประเมินราคาโดยผู้ประเมินภายนอก ให้มีการรับรองราคาประเมินโดยคณะกรรมการรับรองราคาประเมิน จำนวนอย่างน้อย 3 คน โดยผู้ปฏิบัติหน้าที่คณะกรรมการรับรองราคาประเมินเป็นไปตามคำสั่งธนาคาร มีหน้าที่พิจารณาความเหมาะสมของราคาประเมิน โดยกรรมการทุกคนต้องให้ความเห็นของตนเป็นลายลักษณ์อักษรประกอบการพิจารณา และอนุมัติการรับรองราคาประเมินดังกล่าวด้วยโดยกำหนดประเภทของงานประเมินราคาและเกณฑ์ราคาประเมินที่ให้มีการรับรองราคาประเมินโดยคณะกรรมการรับรองประเมิน เป็นไปตามระเบียบปฏิบัติงาน
ที่เกี่ยวข้อง

(2)           การประเมินราคาโดยผู้ประเมินภายใน หากมีการผ่านงานและลงนามในรายงานการประเมินราคาตามสายบังคับบัญชาที่กำหนดในระเบียบปฏิบัติงานของธนาคารแล้ว ให้ถือว่าเป็นการอนุมัติรับราคาประเมินแล้ว โดยไม่ต้องมีการรับรองราคาประเมินโดยคณะกรรมการรับรองราคาประเมินอีก

(3)           หากคณะกรรมการรับรองราคาประเมินไม่เห็นด้วยกับผลการประเมินราคาของบริษัทประเมินภายนอก ให้คณะกรรมการรับรองราคาประเมินระงับการใช้ราคาประเมินของบริษัทประเมนภายนอกไว้ โดยไม่สามารถปรับเพิ่ม/ลดราคาประเมินได้เอง โดยให้ส่งเรื่องให้ผู้ประเมินราคาภายในธนาคารตรวจสอบและประเมินราคาใหม่ ทั้งนี้ คณะกรรมการรับรองราคาประเมินอาจเลือกใช้วิธีว่าจ้างบริษัทประเมินราคาภายนอกรายใหม่ แล้วเลือกใช้ราคาใดที่อยู่ในช่วงราคาของบริษัทประเมินราคาภายนอกทั้งสองรายได้ โดยให้คณะกรรมการรับรองราคาประเมินแสดงเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรประกอบไว้

3.9        การกำกับดูแลตามนโยบายการประเมินราคา

กำหนดให้คณะกรรมการกำกับดูแลบริษัทประเมินราคา คณะกรรมการกำกับราคาประเมิน คณะกรรมการรับรองราคาประเมิน ฝ่ายประเมินราคาหลักทรัพย์ รวมถึงฝ่าย/สำนักต่างๆที่เกี่ยวข้องกับงานประเมินราคา มีหน้าที่ในการปฏิบัติงานให้เป็นไปตามนโยบายการประเมินราคา โดยมีการควบคุม กำกับ ดูแลการดำเนินงานให้เป็นไปแนวนโยบาย และรายงานผลการดำเนินงานต่อคณะกรรมการธนาคารหรือกรรมการผู้จัดการ เพื่อรับทราบผลการดำเนินงานตามแต่กรณี รวมถึงมีส่วนร่วมในการพิจารณาปรับปรุงแนวทางการปฏิบัติงานให้เป็นไปตามนโยบายการประเมินราคาของธนาคาร

ทั้งนี้ ตามนโยบายการประเมินราคาฉบับนี้ ให้มีบทเฉพาะกาล เรื่อง การกำกับดูแลงานประเมินราคาในพื้นที่ภูมิภาค เนื่องจากปัจจุบันธนาคารอยู่ระหว่างการปรับปรุงเพิ่มบุคลากรที่ปฏิบัติงานด้านการประเมินราคาในพื้นที่ภูมิภาค โดยให้ฝ่ายจัดการเป็นผู้พิจารณากำหนดวิธีปฏิบัติตามความเหมาะสมในระหว่างที่มีการปรับเพิ่มบุคลากรที่ปฏิบัติงานด้านประเมินราคาในพื้นที่ภูมิภาค

 

ตารางแสดงประเภทงานประเมินราคา การใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินราคาภายนอก
วิธีการประเมินราคา และความถี่ในการประเมินราคา

ประเภทงานประเมินราคาผู้ประเมินราคาวิธีการประเมินราคาความถี่ในการประเมินราคา
การประเมินราคาหลักประกัน เพื่อพิจารณาการให้สินเชื่อ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ การบังคับคดี หรือเมื่อก่อภาระผูกพันต่างๆกับธนาคารผู้ประเมินราคาภายนอกหรือ
ผู้ประเมินราคาภายใน
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach)หรือวิธีต้นทุน(Cost Approach)ตามวัตถุประสงค์การใช้งาน
การประเมินราคาหลักประกัน สำหรับสินทรัพย์จัดชั้นปกติสินทรัพย์จัดชั้นกล่าวถึงเป็นพิเศษ สินทรัพย์จัดชั้นต่ำกว่ามาตรฐาน สินทรัพย์จัดชั้นสงสัย และสินทรัพย์จัดชั้นสงสัยจะสูญ เพื่อการตั้งสำรองหนี้ผู้ประเมินราคาภายนอกหรือ
ผู้ประเมินราคาภายใน
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach)หรือวิธีต้นทุน(Cost Approach)– กรณีสินทรัพย์จัดชั้นปกติกล่าวถึงเป็นพิเศษ ประเมินทุก 5 ปี

– กรณีสินทรัพย์จัดชั้นต่ำกว่ามาตรฐาน สงสัย และสงสัยจะสูญ ประเมินทุก 3 ปี

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้หรือซื้อจากการขายทอดตลาดผู้ประเมินราคาภายนอกหรือ
ผู้ประเมินราคาภายใน
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach)หรือวิธีต้นทุน(Cost Approach)ทุกปี
การประเมินราคาหลักประกันเพื่อการคำนวณส่วนสูญเสียที่เกิดขึ้นจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่มีปัญหาผู้ประเมินราคาภายนอกหรือ
ผู้ประเมินราคาภายใน
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach)หรือวิธีต้นทุน(Cost Approach)ตามวัตถุประสงค์การใช้งาน
งานตรวจสอบและการประเมินราคาต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบและการประเมินคุณภาพงานของบริษัทประเมินภายนอก อาทิ งานทบทวนราคา งานสุ่มตัวอย่าง งานตรวจสอบความเหมาะสมของราคาประเมินของบริษัทประเมินภายนอกในเบื้องต้น งานประเมินราคาเพื่อพิจารณาค่าเสียหายที่เกิดจากข้อบกพร่องของบริษัทประเมิน งานประเมินราคาที่เกี่ยวข้องกับสวัสดิการพนักงาน รวมถึงงานประเมินราคาอื่นๆ ซึ่งตามระเบียบปฏิบัติงานกำหนดให้ประเมินราคาโดยผู้ประเมินราคาภายในผู้ประเมินราคาภายในวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach)หรือวิธีต้นทุน(Cost Approach)ตามวัตถุประสงค์การใช้งาน

หมายเหตุ :

1. ความถี่ในการประเมินราคา อาจกำหนดเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสม เพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางการบริหารความเสี่ยงของธนาคาร

2. การรับรองราคาประเมินที่ประเมินราคาโดยผู้ประเมินราคาภายนอก กำหนดประเภทของงานประเมินราคาและเกณฑ์ราคาประเมินที่ให้มีการรับรองราคาประเมินโดยคณะกรรมการรับรองการประเมิน เป็นไปตามคำสั่งธนาคารและระเบียบปฏิบัติงานที่เกี่ยวข้อง

เพื่อให้กระบวนการประเมินราคาของธนาคาร เป็นไปตามนโยบายการประเมินราคา(Appraisal Policy)และสอดคล้องกับแนวนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการประเมินราคาหลักประกันและอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ จึงมีคำสั่งคณะกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ เรื่องนโยบายการประเมินราคา (Appraisal Policy) ฉบับนี้

จึงให้พนักงานทุกฝ่าย/สำนัก ศูนย์ เขต สาขา ส่วน และงานที่เกี่ยวข้องรับทราบและถือปฏิบัติตามนโยบายการประเมินราคา (Appraisal Policy)

ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่ 22 ธันวาคม 2559 เป็นต้นไป

สั่ง ณ วันที่ 23 มกราคม 2560

(นายสุรชัย ดนัยตั้งตระกูล)
ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์